Vorgetäuschter Eigenbedarf – rechtliche Lage und Konsequenzen

Vermieter können ihren Mietern nicht einfach so kündigen. Nur wenn der Mieter nachweislich schwere Pflichtverletzungen begonnen hat und zum Beispiel den Mietzahlungen nicht nachkommt oder er ohne Erlaubnis Untermieter beherbergt und auch nach Abmahnung nicht damit aufhört, kann eine Beendigung des Mietverhältnisses vonseiten des Vermieters möglich sein. Darüber hinaus gibt es die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Sie darf erfolgen, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung selbst benötigt. Wenn du diese Regelung missbrauchst und ein vorgetäuschter Eigenbedarf nur vorgegeben wurde, musst du mit unangenehmen Konsequenzen rechnen. Deswegen solltest du dir als Vermieter stets über die rechtliche Lage bewusst sein.

Wann kann Eigenbedarf angemeldet werden?

Als Vermieter darfst du nur dann aufgrund von Eigenbedarf kündigen, wenn du selbst, einer deiner Angehörigen oder ein Bewohner deines Haushaltes in der vermieteten Wohnung leben möchte. Damit die Kündigung rechtskräftig ist, muss sie schriftlich erteilt und vom Eigentümer unterschrieben worden sein. Außerdem muss daraus klar herausgehen, was der Grund für den Eigenbedarf ist und wann das Mietverhältnis enden soll. Einer dieser Gründe kann zum Beispiel sein, dass du deinen Job gewechselt hast und sich die vermietete Wohnung deutlich näher an deinem neuen Arbeitsplatz befindet. Achte bei der Formulierung darauf, dass der Grund logisch und nachvollziehbar ist, sonst schöpfen Mieter schnell Verdacht. Falls du es versäumst, einen Grund anzugeben, ist die Kündigung unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn sich die angegebenen Gründe widersprechen oder nicht nachvollziehbar sind.

Wann ist ein Eigenbedarf vorgetäuscht?

Manche Vermieter nutzen die Eigenbedarfskündigung, um einen unliebsamen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Sie geben dann nur an, dass ein Eigenbedarf vorliegt, haben aber gar nicht vor die Wohnung für sich selbst oder für einen Verwandten zu nutzen. Stattdessen suchen sie im Anschluss nach einem neuen Mieter oder nutzen die Wohnung zu anderen Zwecken:

• Die Wohnung wird nach dem Auszug des Mieters verkauft. Sie soll also in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden.
• Die Wohnung wird gewerblich genutzt und soll dem Vermieter beispielsweise als Atelier dienen.
• Die Wohnung bleibt leer stehen und wird erst nach einer Weile wieder vermietet.

Es kann auch von einer Täuschung ausgegangen werden, wenn der Grund für den Eigenbedarf schon vor dem Auszug des Mieters wegfällt. Falls du eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen hast, weil du selbst in der Wohnung leben möchtest, dich in der Zwischenzeit aber dazu entschieden hast, stattdessen bei deinem Partner einzuziehen, würde der Grund für den Eigenbedarf erlöschen. Damit wäre die Kündigung unwirksam. Du bist dazu verpflichtet, deinem Mieter diese neuen Umstände mitzuteilen. Wenn du das nicht tust, läufst du Gefahr, dass dir eine Vortäuschung von Eigenbedarf vorgeworfen wird.

Wann ist keine Anmeldung von Eigenbedarf möglich?

Damit du nicht versehentlich eine Täuschung begehst beziehungsweise eine unwirksame Eigenbedarfskündigung aussprichst, solltest du wissen, welche Gründe von den Gerichten allgemein nicht akzeptiert werden. Das ist zum unter anderem dann der Fall, wenn du eine andere leer stehende Wohnung besitzt, in die du stattdessen einziehen könntest. Außerdem ist es nicht gestattet, die Wohnung im Voraus zu kündigen, weil du weißt, dass du in ein paar Jahren Eigenbedarf haben wirst, weil vielleicht dein Kind mit dem Studium fertig geworden ist. Falls eine andere Person als du selbst in die Wohnung einziehen sollst, muss diese in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis zu dir stehen. Das trifft auf die folgenden Personengruppen zu:

• Eltern
• Kinder
• Geschwister
• Großeltern
• Enkelkinder

Weiter entfernte Verwandte können nur dann angegeben werden, wenn du nachweisen kannst, dass ihr ein besonders enges Verhältnis zueinander habt. Sonst kann die Kündigung unwirksam werden.

Müssen Mieter die Vortäuschung beweisen?

Wenn der Mieter den Verdacht hat, dass eine Vortäuschung des Eigenbedarfs bzw. vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt, muss er das beweisen können. Das kann auf verschiedenen Wegen gelingen:

• Der Mieter findet Zeugen, die seinen Verdacht untermauern. Dabei kann es sich um andere Personen handeln, die im gleichen Haus wohnen.
• Der neue Name auf dem Klingelschild lässt Rückschlüsse darauf zu, dass nicht der Vermieter selbst oder eine mit ihm verwandte Person eingezogen ist.
• Die Wohnung taucht auf einem der bekannten Immobilienportale auf und wird zur Miete oder zum Kauf angeboten.

Welche Folgen kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf haben?

Wenn dein Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit deiner Eigenbedarfskündigung hat, wird er vermutlich Widerspruch einlegen. Dann bleibt dir oft nur noch der rechtliche Weg. Im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wird sehr genau überprüft, wie glaubhaft die Anmeldung des Eigenbedarfs ist. Sofern sich herausstellt, dass er vorgetäuscht wurde, kann das für dich als Vermieter verheerende Folgen haben. Tatsächlich handelt es sich um einen Straftatbestand, der entsprechend von den Behörden verfolgt wird. Darüber hinaus musst du mit Schadensersatz für eine ganze Reihe von Kosten rechnen, die dem Mieter durch deinen Betrugsversuch entstanden sind:

• Umzugskosten
• Maklerkosten
• Kosten für Schönheitsreparaturen
• Kosten für die neue Wohnungseinrichtung
• ein Ausgleich für höhere Mietzahlungen

Darüber hinaus musst du als Vermieter alle Gerichtskosten tragen, die bei einem Rechtsstreit zwischen dir und deinem Mieter anfallen. Deswegen solltest du gründlich prüfen, ob eine Eigenbedarfskündigung wirklich rechtswirksam ist. Im besten Fall lässt du dich vorher anwaltlich beraten.  

Weitere Informationen zum Thema findest du unter https://www.mietrecht.com/vorgetaeuschter-eigenbedarf/.