Du spielst mit dem Gedanken, deine Wohnung untervermieten, weil du vielleicht eine längere Reise planst oder beruflich für einige Zeit in eine andere Stadt musst? Das kann eine super Lösung sein, um Kosten zu sparen und deine Wohnung in guten Händen zu wissen. Aber es gibt einiges zu beachten!
Dieser Ratgeber dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen solltest du dich immer an einen Anwalt oder Mieterverein wenden.
INHALT
Der spontane Entschluss: Untermiete?
Du sitzt mit deiner besten Freundin beim Kaffee, und plötzlich erzählt sie dir begeistert von ihrem Plan, für ein Jahr nach Barcelona zu gehen. Du freust dich für sie – aber dann schießt dir ein Gedanke durch den Kopf: Was würde ich in so einer Situation mit meiner Wohnung machen? Einfach leer stehen lassen? Ziemlich schade, vor allem, weil die Miete ja weiterläuft.
Die Idee, die Wohnung unterzuvermieten, klingt verlockend. Aber was bedeutet das eigentlich genau? Damit es für beide Seiten passt, braucht es eine gute Vorbereitung und klare Absprachen. Bevor du loslegst, solltest du wissen, welche Rechte und Pflichten du hast – dann wird aus der Idee vielleicht eine echte Win-win-Situation.
Deine Rechte als Hauptmieter bei der Untermiete
Grundsätzlich hast du als Hauptmieter das Recht, einen Teil deiner Wohnung unterzuvermieten, wenn du ein berechtigtes Interesse daran hast. Das bedeutet, dass du einen nachvollziehbaren Grund brauchst, warum du deine Wohnung oder einen Teil davon, während du sie gemietet hast, nicht selbst nutzen kannst. Ein klassisches Beispiel ist ein längerer Auslandsaufenthalt, aber auch finanzielle Engpässe können ein berechtigtes Interesse darstellen. Wichtig ist, dass dieses Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.[2]
Aber Achtung: Du brauchst in den meisten Fällen die Zustimmung deines Vermieters, um Ärger zu vermeiden. Diese solltest du dir unbedingt schriftlich einholen. Es reicht nicht, den Vermieter nur mündlich zu informieren. Im Idealfall schickst du ihm ein Schreiben, in dem du dein Anliegen klar formulierst, den Namen des potenziellen Untermieters nennst und den Zeitraum der Untervermietung angibst. Dein Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern, zum Beispiel wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder der Untermieter als unzumutbar gilt. [1]
Was bedeutet „berechtigtes Interesse“?
Ein „berechtigtes Interesse“ ist ein rechtlicher Begriff, der oft für Verwirrung sorgt. Im Grunde geht es darum, dass du einen triftigen Grund hast, warum du die **Wohnung untervermieten** musst, also einen nachvollziehbaren Grund. Es muss für dich eine gewisse Notwendigkeit bestehen, die Wohnung nicht selbst zu nutzen. Hier sind einige Beispiele, die ein berechtigtes Interesse begründen können:
- Du planst eine längere Reise oder einen längeren Aufenthalt im Ausland und musst deine Wohnung in dieser Zeit aufgeben.
- Du musst aus beruflichen Gründen vorübergehend in eine andere Stadt ziehen und möchtest deine Wohnung behalten.
- Du hast finanzielle Schwierigkeiten und bist auf die Mieteinnahmen aus der Untervermietung angewiesen.
- Ein Familienmitglied oder eine nahestehende Person benötigt dringend Wohnraum und du möchtest ihr helfen.
- Du nimmst eine Pflegeperson in deine Wohnung auf, die dich unterstützt.
Es ist wirklich wichtig, dass du das Thema offen mit deinem Vermieter besprichst. Viele Vermieter sind kooperativ, wenn sie die Hintergründe verstehen und sehen, dass du verantwortungsvoll handelst. Und mal ehrlich: Eine gute Beziehung zum Vermieter ist Gold wert!
Pflichten als Hauptmieter: Was du beim Untervermieten einer Wohnung beachten musst
Wenn du deine Wohnung untervermieten möchtest, kommen auch einige Pflichten auf dich zu. Du bleibst nämlich weiterhin der Hauptmieter und bist damit für alles verantwortlich, was in der Wohnung passiert. Das bedeutet, dass du gegenüber deinem Vermieter für die pünktliche Mietzahlung und die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich bist – auch wenn dein Untermieter Mist baut.
Deshalb ist es so wichtig, einen wasserdichten Untermietvertrag abzuschließen. Darin solltest du alle wichtigen Punkte regeln, wie zum Beispiel die Höhe der Miete, die Dauer der Untervermietung, die Kündigungsfristen und die Regelungen zur Nutzung der Wohnung. Der Untermietvertrag ist deine Absicherung, falls es zu Streitigkeiten mit dem Untermieter kommt. Daher ist es wichtig, dass alle wichtigen Punkte dort aufgeführt werden.
Hier sind einige Punkte, die du im Untermietvertrag unbedingt regeln solltest:
| Punkt | Beschreibung |
|---|---|
| Mietparteien | Vollständige Namen und Adressen von dir (Hauptmieter) und dem Untermieter. |
| Mietobjekt | Genaue Beschreibung der untervermieteten Räume (Zimmer, Wohnungsteil, etc.). |
| Mietzeitraum | Beginn und Ende der Untervermietung, ggf. mit Option auf Verlängerung. |
| Miete | Höhe der Miete, Fälligkeit und Zahlungsweise (z.B. Überweisung). |
| Nebenkosten | Regelung, wer welche Nebenkosten trägt (z.B. Heizung, Strom, Wasser). |
| Kaution | Höhe der Kaution und Vereinbarung zur Rückzahlung nach Auszug. |
| Nutzung | Festlegung, wie die Räume genutzt werden dürfen (z.B. keine gewerbliche Nutzung). |
| Schönheitsreparaturen | Wer ist für welche Reparaturen zuständig? |
| Kündigung | Vereinbarung der Kündigungsfristen für beide Seiten. |
Der Untermietvertrag: Deine Absicherung
Der Untermietvertrag ist das A und O, wenn du deineWohnung untervermieten willst. Er regelt die Beziehung zwischen dir und deinem Untermieter und schafft Klarheit für beide Seiten. Nimm dir also Zeit, um einen umfassenden Vertrag aufzusetzen, und scheue dich nicht, rechtlichen Rat einzuholen, wenn du unsicher bist. Ein häufiger Fehler ist, einfach irgendeine Vorlage aus dem Internet zu verwenden. Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Jede Wohnung und jede Untermietsituation ist anders, deshalb ist es wichtig, den Vertrag an deine individuellen Bedürfnisse anzupassen.
Besonderheiten, wenn du deine Wohnung möbliert untervermieten möchtest
Wenn du deine Wohnung möbliert untervermietest, gibt es noch ein paar zusätzliche Punkte zu beachten. Du solltest zum Beispiel eine Inventarliste erstellen, in der du alle Möbel und Gegenstände aufführst, die du dem Untermieter überlässt. Diese Liste sollte von beiden Seiten unterschrieben werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Außerdem solltest du im Untermietvertrag regeln, wer für die Instandhaltung und Reparatur der Möbel verantwortlich ist. Normalerweise ist der Hauptmieter dafür zuständig, aber ihr könnt auch eine andere Vereinbarung treffen.
Kommunikation ist alles: Das A und O der Untermiete
Egal, wie gut dein Untermietvertrag ist – eine offene und ehrliche Kommunikation mit deinem Untermieter ist unverzichtbar. Sprich von Anfang an offen über deine Erwartungen und kläre alle Fragen, bevor es zu Missverständnissen kommt.
Es ist auch eine gute Idee, regelmäßigen Kontakt zu halten, auch wenn du nicht in der Wohnung bist. So kannst du sicherstellen, dass alles in Ordnung ist und dein Untermieter sich wohlfühlt. Ein kurzes Telefonat oder eine E-Mail alle paar Wochen können Wunder wirken.
Umgang mit Problemen: Wenn es doch mal kracht
Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen kann es natürlich trotzdem zu Problemen kommen. Vielleicht zahlt der Untermieter die Miete nicht pünktlich, hält sich nicht an die Hausordnung oder beschädigt etwas in der Wohnung.
In solchen Fällen ist es wichtig, ruhig zu bleiben und das Gespräch zu suchen. Oft lassen sich Konflikte durch ein klärendes Gespräch lösen. Wenn das nicht hilft, solltest du dich an deinen Vermieter wenden oder rechtlichen Rat einholen.
Die Kündigung des Untermietvertrags
Die Kündigung des Untermietvertrags ist ein Thema, das oft für Unsicherheit sorgt. Grundsätzlich gelten für den Untermietvertrag die gleichen Kündigungsfristen wie für den Hauptmietvertrag, es sei denn, ihr habt etwas anderes vereinbart.[2] Das bedeutet, dass du als Hauptmieter in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen kannst, wenn du ein berechtigtes Interesse hast (z.B. Eigenbedarf).
Es gibt aber auch Ausnahmen: Wenn du ein möbliertes Zimmer in deiner selbst bewohnten Wohnung untervermietest, kann die Kündigungsfrist deutlich kürzer sein. In diesem Fall kannst du oft bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen.
Hier eine Übersicht über die Kündigungsfristen:
- Bei einem unbefristeten Untermietvertrag für eine ganze Wohnung gelten grundsätzlich die gleichen Kündigungsfristen wie im Hauptmietvertrag, meist sind das 3 Monate. Ein berechtigtes Interesse für die Kündigung ist erforderlich.
- Ein befristeter Untermietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, eine Kündigung ist in diesem Fall nicht notwendig.
Möbliertes Zimmer in selbst bewohnter Wohnung: Kürzere Kündigungsfristen möglich (oft bis zum 15. eines Monats zum Monatsende).
- Ein Untermietvertrag, bei dem der Hauptmieter die Wohnung nicht mehr nutzt, kann schwierig zu kündigen sein, da ein berechtigtes Interesse oft schwer nachzuweisen ist.
- Wenn der Untermieter den Hausfrieden erheblich stört oder die Wohnung stark beschädigt, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.
Wohnung untervermieten – Chance und Herausforderung
Die Wohnung untervermieten kann eine tolle Möglichkeit sein, um deine Kosten zu senken und deine Wohnung in guten Händen zu wissen, während du nicht da bist. Aber es ist auch eine Verantwortung, die du nicht auf die leichte Schulter nehmen solltest. Wenn du dich gut informierst, einen soliden Untermietvertrag abschließt und offen mit deinem Vermieter und Untermieter kommunizierst, sollte einer erfolgreichen Untervermietung nichts im Wege stehen.
Quellen
- hausundgrund.de: Untervermietung (abgerufen am 17.03.2025)
- Berliner Mieterverein: Info 8: Untermiete und Untervermietung (abgerufen am 17.03.2025)
FAQs zum Thema Wohnung untervermieten
Darf ich die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen untervermieten?
Nein, das solltest du auf keinen Fall tun! Eine kurzzeitige, tageweise Untervermietung an Touristen, beispielsweise über Plattformen wie Airbnb, ist in der Regel nicht erlaubt, wenn der Vermieter dem nicht explizit zugestimmt hat. Das gilt insbesondere dann, wenn du die gesamte Wohnung und nicht nur einzelne Zimmer vermietest. Es handelt sich hierbei oft um eine "gewerbliche Nutzung", die gesondert betrachtet wird und fast immer eine Genehmigung erfordert. Verstößt du dagegen, riskierst du eine Abmahnung oder sogar die Kündigung deines Mietvertrages. Hole dir also immer eine Genehmigung, bevor du an Touristen vermietest.
Was passiert, wenn mein Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht?
Als Hauptmieter bist du leider in der Verantwortung, auch wenn du nicht selbst der Verursacher bist. Dein Vermieter wird sich in erster Linie an dich wenden, da du sein Vertragspartner bist. Es ist daher extrem wichtig, dass du im Untermietvertrag festhältst, dass der Untermieter für selbst verursachte Schäden haftet. Es empfiehlt sich zudem, dass der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung hat, die solche Schäden abdeckt, und dir den Nachweis vorlegt. Andernfalls müsstest du im schlimmsten Fall selbst für die Kosten aufkommen und dir das Geld anschließend vom Untermieter zurückholen, was mühsam sein kann.
Kann ich einen höheren Mietpreis vom Untermieter verlangen, als ich selbst zahle?
Grundsätzlich ist es erlaubt, einen etwas höheren Mietpreis zu verlangen, vor allem wenn du die Wohnung möbliert untervermietest. Der Aufschlag sollte aber in einem angemessenen Verhältnis stehen. Ein überhöhter Mietpreis, der deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann als Mietwucher gewertet werden. Wenn die Untermiete deine einzige Einnahmequelle ist und deinen Lebensunterhalt sichert, und du einen deutlichen Gewinn erzielst, kann dies außerdem als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden, die andere rechtliche Konsequenzen, z.B Steuern, hat. Es ist also ratsam, sich vorher genau zu informieren und realistisch zu kalkulieren, damit es nicht zu Problemen kommt.
Muss ich die Einnahmen aus der Untervermietung versteuern?
Ja, in der Regel musst du die Einnahmen aus der Untervermietung in deiner Steuererklärung angeben. Sie gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Allerdings kannst du auch bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit der Untervermietung entstehen, von der Steuer absetzen, wie zum Beispiel anteilige Miete, Nebenkosten, Renovierungskosten oder auch die Kosten für Inserate. Es ist ratsam, alle Belege sorgfältig aufzubewahren und gegebenenfalls einen Steuerberater zu konsultieren. So bist du auf der sicheren Seite und vermeidest Ärger mit dem Finanzamt. Denn nur so bist du abgesichert.
Was ändert sich an meinem Mietvertrag, wenn ich die Wohnung untervermieten möchte?
Dein ursprünglicher Mietvertrag mit deinem Vermieter bleibt durch die Untervermietung in der Regel unberührt. Du bleibst weiterhin der Hauptmieter mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet, du bist weiterhin für die pünktliche Mietzahlung und die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich, auch wenn du gar nicht mehr selbst in der Wohnung wohnst. Durch die Untervermietung entsteht ein zusätzliches Vertragsverhältnis zwischen dir und deinem Untermieter, das durch den Untermietvertrag geregelt wird. Dein Vermieter ist aber kein direkter Vertragspartner des Untermieters. Beachte dies.
