Der Brief vom Vermieter liegt auf dem Küchentisch und der Puls steigt. Eine Mieterhöhung! Aber wie oft darf der Vermieter eigentlich die Miete erhöhen und welche Regeln gelten dabei eigentlich?
Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert und dienen der allgemeinen Information. Sie stellen keine rechtliche Beratung dar und können eine individuelle Prüfung durch einen Mieterverein oder eine:n Fachanwält:in für Mietrecht nicht ersetzen. Alle Angaben sind ohne Gewähr auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Bei konkreten Fragen oder Unsicherheiten empfehlen wir, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
INHALT
Der Umschlag im Briefkasten: Was nun bei einer Mieterhöhung?
Du kommst nach Hause, checkst den Briefkasten und da ist er: ein Schreiben vom Vermieter. Oft kündigt sich so eine Mieterhöhung an. Das ist erstmal kein Grund zur Panik, aber es ist gut, seine Rechte und die Pflichten des Vermieters zu kennen. Denn einfach so und nach Lust und Laune darf die Miete nicht steigen. Es gibt klare gesetzliche Regelungen, die dich als Mieter schützen. Die Frage, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, ist dabei zentral, aber nicht die einzige, die zählt. Auch das „Wie viel“ und das „Warum“ spielen eine große Rolle.
Manchmal fühlt es sich an, als wäre man dem Vermieter ausgeliefert, aber das stimmt so nicht. Das deutsche Mietrecht ist ziemlich mieterfreundlich, auch wenn es auf den ersten Blick kompliziert wirken mag. Es ist ein bisschen wie beim Bergsteigen: Man braucht eine gute Vorbereitung und das richtige Wissen, um sicher oben anzukommen. Und genau das wollen wir dir hier an die Hand geben.
Die Grundlagen: Wann ist eine Mieterhöhung überhaupt zulässig?
Grundsätzlich gibt es verschiedene Szenarien, in denen dein Vermieter die Miete anheben kann. Die häufigste ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Das bedeutet, der Vermieter kann verlangen, dass du so viel Miete zahlst, wie für vergleichbare Wohnungen in deiner Gegend üblich ist. Aber Achtung: Das geht nicht jederzeit. Laut § 558 BGB muss die Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein [1]. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Klingt erstmal nach einer Jahresfrist, aber durch die Zustimmungs- und Wirksamkeitsfristen werden es in der Praxis eben diese 15 Monate. Das ist schon mal ein wichtiger Anhaltspunkt zur Frage, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf.
Neben dieser Anpassung gibt es noch Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Wenn der Vermieter also beispielsweise neue Fenster einbaut, die Fassade dämmt oder einen Aufzug installiert, kann er einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen. Hier gelten aber wieder eigene Regeln, wie viel das sein darf. Und dann gibt es noch vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen, wie die Staffel- oder Indexmiete, auf die wir später noch genauer eingehen.
Es ist also nicht so, dass der Vermieter willkürlich handeln kann. Jede Mieterhöhung muss begründet sein und bestimmten formalen Anforderungen genügen. Fehlt die Begründung oder ist sie fehlerhaft, kann das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam sein.
Die Kappungsgrenze: Ein Deckel für Mieterhöhungen
Selbst wenn eine Mieterhöhung an sich rechtens ist, gibt es eine Obergrenze. Die sogenannte Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf [1]. In vielen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde diese Grenze sogar auf 15 Prozent gesenkt. Diese Regelung ist ein wichtiger Schutz vor explodierenden Mieten, besonders für langjährige Mieter. Modernisierungsumlagen fallen hier übrigens nicht drunter, die werden gesondert betrachtet.
Stell dir vor, deine Miete ist ein Rucksack, den du trägst. Die Kappungsgrenze sorgt dafür, dass nicht plötzlich ein riesiger Felsbrocken hineingelegt wird, sondern dass die zusätzliche Last überschaubar bleibt. Diese Regelung beeinflusst also nicht direkt, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, aber sie begrenzt ganz klar, wie hoch die Miete steigen darf. Es ist also ein Zusammenspiel aus zeitlichen Abständen und prozentualen Grenzen.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist oft der Knackpunkt. Hier kommen Mietspiegel ins Spiel. Ein qualifizierter Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, hat eine hohe Beweiskraft. Gibt es keinen, kann der Vermieter sich auf Gutachten von Sachverständigen oder mindestens drei Vergleichswohnungen berufen [2]. Das macht die Sache natürlich etwas unübersichtlicher.
Sonderfall Modernisierung: Was ist hier erlaubt?
Eine häufige Ursache für Mieterhöhungen sind Modernisierungsmaßnahmen. Wenn der Vermieter also Dinge verbessert, die den Wohnwert steigern oder Energie einsparen, darf er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Aktuell sind das 8 Prozent der Modernisierungskosten, die auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden dürfen (§ 559 BGB) [3]. Aber auch hier gibt es Grenzen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es sogar nur 2 Euro.
Wichtig ist: Nicht jede Reparatur ist eine Modernisierung. Der Austausch einer kaputten Heizung gegen ein gleichwertiges Modell ist Instandhaltung und rechtfertigt keine Mieterhöhung. Wird aber eine alte Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt, die Energie spart, dann ist das eine Modernisierung. Hier muss man genau hinschauen. Der Vermieter muss die Modernisierung auch ordnungsgemäß ankündigen, mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten, und dabei schon die voraussichtliche Mieterhöhung nennen. Die Frage, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, wird hier etwas anders beantwortet: Nach einer Modernisierung kann die Miete erhöht werden, unabhängig von der 15-Monats-Frist für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Erhöhungen werden bei der Berechnung der Fristen und Kappungsgrenzen für die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mitgezählt [1].
Staffel- und Indexmiete: Wenn die Erhöhung schon im Vertrag steht
Es gibt auch Mietverträge, in denen Mieterhöhungen von vornherein festgelegt sind. Das sind die Staffelmiete und die Indexmiete. Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) wird im Mietvertrag genau festgelegt, zu welchen Zeitpunkten die Miete um einen bestimmten Betrag steigt. Zwischen den einzelnen Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind andere Mieterhöhungen, also auch die wegen Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Miete, ausgeschlossen. Hier weißt du also von Anfang an, wann und um wie viel die Miete steigt. Das kann Planungssicherheit geben. Die Frage, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, ist hier vertraglich beantwortet.
Die Indexmiete (§ 557b BGB) orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, kann auch die Miete entsprechend angepasst werden, aber auch hier frühestens nach einem Jahr. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich geltend machen und die Berechnung offenlegen. Auch bei der Indexmiete sind andere Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen, eine Ausnahme bilden Modernisierungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist [2].
Für Mieter mit solchen Verträgen ist die Sache also klarer geregelt, was die Häufigkeit und Höhe von Erhöhungen angeht. Es ist wichtig, seinen eigenen Mietvertrag genau zu kennen.
Hier eine kleine Übersicht der verschiedenen Arten von Mieterhöhungen und ihrer typischen Frequenz:
| Art der Mieterhöhung | Häufigkeit / Bedingungen | Maximale Höhe / Berechnung |
|---|---|---|
| Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | Frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung geltend machbar, Miete muss 15 Monate unverändert sein. | Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Kappungsgrenze (20% oder 15% in 3 Jahren) beachten. |
| Nach Modernisierung (§ 559 BGB) | Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen. | 8% der Modernisierungskosten auf Jahresmiete umlegbar; absolute Kappungsgrenze (3€ bzw. 2€ pro qm in 6 Jahren). |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Gemäß vertraglicher Vereinbarung, mindestens 1 Jahr zwischen den Staffeln. | Im Vertrag festgelegter Betrag. Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gelten nicht direkt, aber die Anfangsmiete und Staffeln dürfen nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Frühestens 1 Jahr nach letzter Anpassung oder Vertragsbeginn, entsprechend der Indexentwicklung. | Steigerung entsprechend dem Verbraucherpreisindex. |
| Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel | Es gelten dieselben Regeln wie für den alten Eigentümer; der Wechsel allein ist kein Grund für eine Erhöhung. | Abhängig von der Art der Erhöhung (ortsüblich, Modernisierung etc.). |
Wie du siehst, ist die Frage „Wie oft und wie hoch darf der Vermieter die Miete erhöhen?“ nicht pauschal zu beantworten. Es kommt immer auf die Art der Erhöhung und die Umstände an.
Was tun, wenn das Mieterhöhungsschreiben kommt?
Wenn du ein Mieterhöhungsschreiben erhältst, ist der erste Schritt: Ruhe bewahren und das Schreiben genau prüfen. Folgende Punkte solltest du checken:
- Ist das Schreiben an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet? Eine häufige Fehlerquelle.
- Wird die Mieterhöhung nachvollziehbar begründet? Bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter darlegen, wie er auf den neuen Betrag kommt (z.B. Bezugnahme auf Mietspiegel, Nennung von Vergleichswohnungen).
- Sind die Fristen eingehalten? (15 Monate seit letzter Erhöhung/Vertragsbeginn, Kappungsgrenze).
- Wird deine Zustimmung verlangt und eine Frist dafür gesetzt? (Bei Erhöhung nach § 558 BGB).
- Bei Modernisierung: Wurden die Maßnahmen korrekt angekündigt und die Kostenaufstellung nachvollziehbar dargelegt?
Oft sind solche Schreiben fehlerhaft. Laut Mietervereinen ist etwa jedes vierte Mieterhöhungsverlangen unwirksam [2]. Es lohnt sich also, genau hinzusehen oder sich beraten zu lassen. Die Zustimmung sollte nicht vorschnell erfolgen. Du hast in der Regel zwei volle Monate nach Zugang des Schreibens Zeit, die Forderung zu prüfen. Wenn du zustimmst, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Wenn du Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung hast, solltest du unbedingt Rat bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht suchen. Die falsche Reaktion kann teuer werden. Stillschweigend mehr Miete zu zahlen, kann als Zustimmung gewertet werden. Die Zustimmung zu verweigern, obwohl die Erhöhung korrekt ist, kann zu einer Klage des Vermieters führen [2].
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
Eine wichtige Option, die du als Mieter bei einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung hast, ist das Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) [3]. Wenn du die höhere Miete nicht zahlen möchtest, kannst du den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erfolgen und wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. In dieser Zeit zahlst du noch die alte Miete. Dies ist eine Möglichkeit, einem unliebsamen Mietverhältnis zu entkommen, wenn die maximale Mieterhöhung für dich nicht tragbar ist oder du ohnehin umziehen wolltest. Es ist immer gut, seine Optionen zu kennen.
Diese Regelung zeigt, dass der Gesetzgeber einen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen will. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, eine angemessene Rendite zu erzielen und die Miete an die Marktentwicklung anzupassen. Der Mieter wiederum hat ein Recht auf bezahlbaren Wohnraum und Schutz vor willkürlichen Erhöhungen. Die Frage, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf, ist ein Teil dieses komplexen Balanceakts.
Durchblick im Mietdschungel: Dein Wegweiser zum Thema Mieterhöhung
Das Thema Mieterhöhung ist, wie du gemerkt hast, nicht ganz trivial. Es gibt viele Regeln und Ausnahmen. Die zentrale Frage „Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?“ lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten, da es von der Art der Erhöhung abhängt – sei es die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Erhöhung nach Modernisierung oder vertraglich festgelegte Steigerungen wie bei Staffel- oder Indexmiete.
Wichtig ist, dass du als Mieter nicht rechtlos bist. Du hast Zustimmungsrechte, Prüffristen und im Fall der Fälle auch ein Sonderkündigungsrecht. Kenntnis der eigenen Rechte ist der beste Schutz. Ein genauer Blick in den eigenen Mietvertrag und das Bürgerliche Gesetzbuch, insbesondere die Paragrafen 557 bis 561 BGB [3], ist immer eine gute Idee. Und wenn du unsicher bist: Hol dir professionelle Unterstützung bei einem Mieterverein oder Anwalt. Die können dir sagen, ob die Mieterhöhung zulässig ist und was erlaubt ist. So bleibst du auch bei unliebsamer Post vom Vermieter handlungsfähig und kannst deine Interessen wahren. Das Wissen um die Spielregeln, auch darüber, wie oft und wieviel der Vermieter die Miete erhöhen darf, ist dein Kompass im Mietrecht.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (abgerufen am 06.05.2025)
- Mieterhöhung: Wann die Miete steigen darf, wann nicht – Stiftung Warentest (abgerufen am 06.05.2025)
- Mieterhöhung gemäß BGB: Welche gesetzlichen Regelungen gibt es? – anwalt.org (abgerufen am 06.05.2025)
FAQs zum Thema Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen
Gibt es besondere Regelungen zur Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, also bei Sozialwohnungen?
Ja, für Sozialwohnungen gelten tatsächlich ganz andere Regeln als für frei finanzierte Wohnungen, die du vielleicht aus dem normalen Mietrecht kennst. Hier ist nicht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ausschlaggebend, sondern spezielle Gesetze wie das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Bei Sozialwohnungen spricht man oft von einer Kostenmiete, was bedeutet, dass die Miete nur so hoch sein darf, dass die laufenden Kosten des Vermieters gedeckt sind. Eine Erhöhung ist daher meist nur möglich, wenn nachweislich die Kosten für Zinsen, Verwaltung oder Instandhaltung gestiegen sind. Dein Vermieter muss eine solche Erhöhung zudem oft von einer zuständigen Behörde genehmigen lassen und dich detailliert darüber informieren, warum die Miete steigt.
Kann mein Vermieter die Miete erhöhen, um gestiegene Betriebskosten auszugleichen, und zählt das zu den „normalen“ Mieterhöhungen, die zeitliche Sperrfristen haben?
Das ist eine wichtige Unterscheidung, die oft für Verwirrung sorgt: Die Anpassung deiner Betriebskostenvorauszahlungen ist keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinne, wie sie für die Kaltmiete gilt. Wenn dein Vermieter also nach der jährlichen Betriebskostenabrechnung feststellt, dass die tatsächlichen Kosten höher waren als deine Vorauszahlungen, darf er die monatlichen Abschläge für die Zukunft anpassen. Dies dient dazu, hohe Nachzahlungen im nächsten Jahr zu vermeiden. Solche Anpassungen der Nebenkosten unterliegen deshalb auch nicht den strengen Fristen oder Kappungsgrenzen, die für Erhöhungen der Grundmiete gelten. Es handelt sich hierbei vielmehr um eine Angleichung an die realen Verbrauchskosten.
Was passiert eigentlich, wenn ich einer Mieterhöhung vorschnell zugestimmt habe, diese sich aber später als zu hoch oder unberechtigt herausstellt?
Das ist natürlich eine ärgerliche Situation, denn deine Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist grundsätzlich erst einmal bindend. Wenn du also zugestimmt hast, obwohl die Erhöhung vielleicht gar nicht oder nicht in dieser Höhe berechtigt war, wird es schwieriger, das Geld zurückzubekommen. Es gibt zwar unter Umständen die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete wegen „ungerechtfertigter Bereicherung“ zurückzufordern, allerdings musst du hierfür aktiv werden und die Unrechtmäßigkeit nachweisen. Zudem solltest du die Verjährungsfrist von drei Jahren im Blick behalten. Deshalb ist es immer ratsam, ein Mieterhöhungsverlangen vor der Zustimmung ganz genau zu prüfen oder dir im Zweifel rechtzeitig Rat zu holen.
Darf mein Vermieter die Miete auch dann erhöhen, wenn in meiner Wohnung seit Längerem Mängel bestehen, die er trotz Meldung nicht beseitigt hat?
Das ist ein kniffliger Punkt, denn grundsätzlich kann dein Vermieter eine Mieterhöhung auch dann verlangen, wenn Mängel in deiner Wohnung bestehen, sofern die formalen Voraussetzungen für die Erhöhung, wie zum Beispiel die Einhaltung von Fristen, erfüllt sind. Allerdings bleibt dein Recht auf Mietminderung wegen dieser Mängel davon unberührt; das sind sozusagen zwei verschiedene Paar Schuhe. Du könntest also theoretisch der Mieterhöhung zustimmen, aber gleichzeitig weiterhin die geminderte Miete zahlen, also die neue, erhöhte Miete abzüglich des Minderungsbetrags. Wichtig ist hierbei, dass du die Mängel immer ordnungsgemäß und nachweisbar beim Vermieter angezeigt hast und die Minderung korrekt berechnest und begründest. Im Zweifelsfall ist auch hier eine Beratung sinnvoll, um keine Fehler zu machen.
