Steht der Auszug an, taucht im Mietvertrag das Wort „besenrein“ auf und sorgt für Unsicherheit. Wir klären, was das bedeutet, was du wirklich putzen musst und wo die typischen Fallen bei der Wohnungsügbergabe lauern.
Der Umzugskarton-Endgegner: Was heißt hier eigentlich besenrein
In der Hand hielt ich den alten Mietvertrag, und ein Wort leuchtete mir förmlich entgegen: „besenrein“. Ein Begriff, der so harmlos klingt, aber bei jedem Auszug für Diskussionen sorgt. Was bedeutet besenrein denn nun konkret? Heißt das, ich muss hier mit dem Reisigbesen durch und gut ist? Oder erwartet der Vermieter eine klinisch reine Wohnung, bei der er mit weißen Handschuhen über die Türrahmen wischt? Die kurze Antwort, die dich schon mal beruhigen darf: Es bedeutet, die Wohnung von groben Verschmutzungen zu befreien. Du musst sie komplett leer räumen und einmal durchfegen oder staubsaugen. Eine aufwendige Grundreinigung ist damit nicht gemeint, auch wenn manche das gerne anders hätten.
Ist besenrein wörtlich genommen besenrein? Die juristische Lupe
Um das Ganze mal auf eine solide Basis zu stellen, schauen wir uns an, was die Juristen dazu sagen. Denn zum Glück musst du dich nicht auf schwammige Definitionen verlassen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil ziemlich klar gemacht, was unter „besenrein“ zu verstehen ist.[1] Die Richter stellten fest, dass die Verpflichtung sich darauf beschränkt, grobe Verschmutzungen zu beseitigen. Dazu gehören Dinge wie Essensreste, Papierschnipsel auf dem Boden oder auch die Spinnweben, die sich in den Ecken gemütlich gemacht haben. Dein Vermieter kann also nicht verlangen, dass du die Fenster putzt oder den Teppichboden shampoonierst. Die gesetzliche Grundlage bildet die Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB, die besagt, dass du die Mietsache zurückgeben musst.[2] Der Zustand wird durch den Vertrag und die gängige Rechtsprechung definiert. Und die ist hier erfreulich mieterfreundlich.
Die Besenrein-Checkliste: Was muss weg und was darf bleiben
Damit du bei der Wohnungsübergabe auf der sicheren Seite bist, hier eine pragmatische Liste mit den Dingen, die zur Besenreinheit dazugehören:
- Alle deine persönlichen Gegenstände und Möbel müssen aus der Wohnung, dem Keller und der Garage entfernt sein. Das schließt auch die leeren Farbeimer im Keller ein, die man gerne mal vergisst.
- Die Böden in allen Räumen müssen gekehrt oder, was heute üblicher ist, gründlich gesaugt werden. Das gilt auch für Teppichböden, eine spezielle Reinigung ist aber nicht erforderlich.
- Grobe Verschmutzungen musst du entfernen. Denk dabei an klebrige Reste von Postern an der Tür oder die Fettflecken über dem alten Herd, die sich mit einem Lappen schnell beseitigen lassen.
- Spinnweben an Decken und in den Ecken sind ein Klassiker und müssen weg. Nimm dafür einfach einen Besen oder den Staubsauger mit Bürstenaufsatz, das dauert keine fünf Minuten.
- Vergiss die Nebenräume nicht. Die sogenannte Auskehrpflicht erstreckt sich auch auf den Keller, den Dachboden und eventuell vorhandene Abstellkammern. Auch hier gilt: leer und gefegt.
- Falls eine Einbauküche zur Wohnung gehört, solltest du die Schränke und Schubladen einmal feucht auswischen, um Krümel und leichte Flecken zu entfernen.
Was bedeutet besenrein in der Praxis? Ein Rundgang durch die leere Wohnung
Gehen wir gedanklich mal durch die leeren Räume, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was zu tun ist. Im Wohnzimmer bedeutet das: Der Boden ist gesaugt, die Spinnweben sind weg. Fertig. Du musst hier keine Fensterbänke schrubben oder Heizkörper von innen reinigen. In der Küche wird es etwas konkreter. Hier solltest du wie gesagt die Schränke kurz auswischen. Ein Backofen muss aber nur dann gereinigt werden, wenn er übermäßig stark verschmutzt ist, also mit eingebrannten Essensresten übersät ist. Leichte Gebrauchsspuren sind normal. Im Badezimmer reicht es, Waschbecken und Toilette einmal grob durchzuwischen. Hartnäckige Kalkablagerungen oder verschimmelte Fugen zu entfernen, ist nicht deine Aufgabe, das fällt unter Instandhaltung durch den Vermieter, es sei denn, du hast den Schimmel durch falsches Lüften selbst verursacht.
Und das große Thema Fenster: Fensterputzen gehört ausdrücklich nicht zur besenreinen Übergabe. Wenn der Vermieter das verlangt, kannst du dich entspannt zurücklehnen und auf die Rechtslage verweisen. Der Gedanke dahinter ist einfach: Du übergibst die Wohnung so, dass der nächste Handwerker oder Maler direkt mit seiner Arbeit beginnen kann, ohne erst deinen Müll wegräumen zu müssen. Es geht um eine geräumte und grob gereinigte Fläche, nicht um einen bezugsfertigen Zustand für den Nachmieter. Das zu verstehen, nimmt unheimlich viel Druck aus der Situation beim Auszug.
Der häufigste Streitpunkt: Dübellöcher und Schönheitsreparaturen
Ein ganz wichtiges Thema, das oft fälschlicherweise mit „besenrein“ vermischt wird, sind Schönheitsreparaturen. Wenn im Mietvertrag steht, dass du die Wohnung besenrein übergeben musst, hat das absolut nichts mit dem Streichen von Wänden oder dem Verschließen von Dübellöchern zu tun. Diese Arbeiten fallen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Ob du diese überhaupt durchführen musst, hängt von einer separaten und wirksamen Klausel im Mietvertrag ab. Viele dieser Klauseln sind heute unwirksam, weil sie Mieter zu stark benachteiligen. Die normale Abnutzung einer Wohnung, wie leichte Kratzer im Parkett oder eben die üblichen Dübellöcher, ist mit der Miete abgegolten. Das regelt § 538 BGB.[3] Verwechsle das also nicht. Besenrein ist eine reine Säuberungspflicht, keine Renovierungspflicht. Konzentriere dich auf das Entfernen von Schmutz und lass dich nicht in Diskussionen über Wandfarben verwickeln, wenn es nur um die Besenreinheit geht.
Was bedeutet besenrein für Keller, Balkon und Garage
Der Begriff „besenrein“ macht nicht an der Wohnungstür halt. Alle zur Mietsache gehörenden Flächen müssen in diesem Zustand übergeben werden. Das wird gerne übersehen, führt dann aber bei der Wohnungsübergabe zu unnötigem Stress. Der Balkon oder die Terrasse muss von dir leergeräumt und gefegt werden. Das bedeutet, alte Pflanzkübel, leere Flaschen und das Herbstlaub müssen weg. Du musst aber keinen Grünspan vom Beton kratzen oder die Fugen reinigen. Der Keller ist der Klassiker unter den vergessenen Räumen. Oft lagern dort noch alte Möbelreste oder leere Kartons vom Einzug. All das muss raus, und der Boden muss einmal durchgekehrt werden. Dasselbe gilt für eine gemietete Garage oder einen Stellplatz. Ölflecken, die über die Jahre entstanden sind, fallen unter normale Abnutzung, solange es keine massive Verschmutzung ist. Die leere Bierkiste in der Ecke muss aber mit.
Was du für die besenreine Übergabe benötigst
Für eine besenreine Übergabe brauchst du kein Arsenal an Spezialreinigern. Meine pragmatische Packliste ist kurz und effektiv. An erster Stelle steht ein leistungsstarker Staubsauger. Gerade wenn wie bei uns Haustiere im Spiel sind, ist das die halbe Miete. Dazu ein Besen mit Kehrblech für den Balkon und Keller, wo der Sauger vielleicht nicht hinkommt. Ein paar große Müllsäcke sind unerlässlich, um den letzten Restmüll zu entsorgen. Außerdem packe ich immer einen Eimer, einen Allzweckreiniger und ein paar Mikrofasertücher ein, um mal schnell über die Küchenschränke oder klebrige Stellen am Boden zu wischen. Ein kleiner Spachtel oder Ceranfeldschaber kann Gold wert sein, um hartnäckige Aufkleberreste von Türen oder Fenstern zu entfernen. Mehr braucht es wirklich nicht. Der Fokus liegt auf Effizienz, nicht auf stundenlangem Schrubben.
Übergabeprotokoll: Dein Schutzschild bei der Wohnungsübergabe
Das wichtigste Werkzeug bei der Wohnungsübergabe ist aber weder Besen noch Staubsauger, sondern das Übergabeprotokoll. Es ist dein Beweismittel und kann dir später eine Menge Ärger und Geld sparen. In diesem Dokument wird der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe festgehalten. Notiert alle Mängel, auch die kleinsten. Lest gemeinsam die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung ab und tragt sie ein. Ganz wichtig: Haltet fest, dass die Wohnung „besenrein“ übergeben wurde. Wenn der Vermieter Mängel beanstandet, die deiner Meinung nach nicht gerechtfertigt sind, dann vermerke deine abweichende Meinung im Protokoll. Unterschreibe nichts, womit du nicht einverstanden bist. Mache zusätzlich mit deinem Smartphone Fotos von allen Räumen und den Zählerständen. Das ist heute so einfach und eine unglaublich gute Absicherung, falls es im Nachhinein zu Streitigkeiten über den Zustand oder die Nebenkostenabrechnung kommt.
Was bedeutet besenrein im Mietvertrag? Klauseln, die du kennen solltest
Ein Blick in deinen Mietvertrag ist immer der erste Schritt. Meistens findest du dort die Standardformulierung „Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben“. Das ist die unkomplizierteste Variante, bei der die oben beschriebenen Regeln gelten. Manchmal versuchen Vermieter aber, die Anforderungen durch zusätzliche Klauseln zu verschärfen. Formulierungen wie „grundgereinigt“, „bezugsfertig“ oder „fachmännisch gereinigt“ gehen weit über die Bedeutung von besenrein hinaus. Solche Klauseln sind oft unwirksam, wenn sie als Allgemeine Geschäftsbedingung im Formularmietvertrag stehen und den Mieter unangemessen benachteiligen. Eine individuell ausgehandelte Vereinbarung kann aber gültig sein. Wenn du dir unsicher bist, ob eine Klausel in deinem Vertrag wirksam ist, lohnt sich eine Nachfrage beim Mieterschutzbund. Lass dich nicht unter Druck setzen, eine komplette Endreinigung durchzuführen, wenn der Vertrag nur Besenreinheit fordert. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch bares Geld für eine Reinigungsfirma.
Die größten Mythen rund um die besenreine Wohnung
Rund um den Auszug kursieren viele Halbwahrheiten, die für Verwirrung sorgen. Zeit, mit den häufigsten Mythen aufzuräumen. Die folgende Tabelle zeigt dir, was oft behauptet wird und wie die Realität aussieht:
| Mythos | Realität |
|---|---|
| Die Fenster müssen bei der Übergabe blitzblank geputzt sein. | Falsch, das Fensterputzen ist keine Pflicht bei einer besenreinen Übergabe und gehört zur normalen Instandhaltung oder einer gesondert vereinbarten Grundreinigung. |
| Alle Wände müssen frisch weiß gestrichen werden. | Nein, das hat mit Besenreinheit nichts zu tun. Dies fällt unter Schönheitsreparaturen, deren Wirksamkeit von der Klausel im Mietvertrag abhängt. |
| Der Teppichboden muss professionell gereinigt werden. | Falsch, gründliches Staubsaugen ist absolut ausreichend, solange keine außergewöhnlichen und selbst verursachten Flecken vorhanden sind. |
| Die Fugen im Badezimmer müssen erneuert oder speziell gereinigt werden. | Nein, das ist typische Instandhaltung und damit Vermietersache, es sei denn, es liegt eine massive, von dir verursachte Schimmelbildung vor. |
Wenn der Vermieter mehr will: So reagierst du richtig
Stell dir vor, du stehst bei der Wohnungsübergabe und der Vermieter fängt an, über schmutzige Fenster oder Kalk an den Armaturen zu klagen. Was tun? Der wichtigste Rat: Bleib ruhig und freundlich, aber bestimmt. Erkläre sachlich, dass du die Wohnung wie im Mietvertrag vereinbart besenrein übergeben hast und dies keine Grundreinigung beinhaltet. Du kannst dich dabei ruhig auf das erwähnte BGH-Urteil beziehen. Oft hilft es, die Definition von „besenrein“ kurz zu erläutern: grober Schmutz entfernt, Wohnung leer. Wenn es um eine konkrete Kleinigkeit geht, wie eine vergessene Spinnwebe in der Ecke, kannst du anbieten, diese direkt kurz zu entfernen. Das zeigt guten Willen. Weigere dich aber, pauschale Forderungen nach einer kompletten Putzaktion zu akzeptieren oder ein Protokoll zu unterschreiben, das dir angebliche Mängel anlastet. Wenn der Vermieter uneinsichtig bleibt, vermerke deine Sicht der Dinge im Protokoll und ziehe im Zweifel den Mieterschutzbund zurate.
Der finale Check: In 5 Schritten zur perfekten Übergabe
Am Tag des Auszugs kann es hektisch werden. Mit einer klaren Abfolge vergisst du nichts Wichtiges und sorgst für eine reibungslose Wohnungsübergabe. So gehst du am besten vor:
- Mache einen letzten Kontrollgang durch alle Räume, inklusive Keller und Balkon. Sind wirklich alle persönlichen Sachen entfernt? Liegt noch irgendwo Müll?
- Zücke dein Smartphone und mache aussagekräftige Fotos vom Zustand der leeren und gesäuberten Wohnung. Dokumentiere auch eventuelle Vorschäden, die schon beim Einzug da waren.
- Halte das Übergabeprotokoll bereit, entweder ein Vordruck aus dem Internet oder ein einfaches Blatt Papier. Hier werden später alle Details festgehalten.
- Lies alle Zählerstände ab (Strom, Gas, Wasser) und notiere sie. Mache auch davon ein Foto, auf dem die Zählernummer und der Stand gut erkennbar sind.
- Sammle alle Schlüssel zur Wohnung ein, dazu gehören auch Keller-, Briefkasten- oder Garagenschlüssel. Übergebe sie erst, nachdem das Protokoll von beiden Seiten unterschrieben wurde.
Wenn du diese Schritte befolgst, minimierst du das Risiko von späteren Forderungen. Die Dokumentation ist dein stärkster Verbündeter und sorgt dafür, dass du deine Kaution vollständig und zügig zurückbekommst. Es sind ein paar Minuten Aufwand, die sich aber definitiv auszahlen.
Besenrein ist Hausverstand
Am Ende des Tages ist die Anforderung „besenrein“ genau das, was der Name sagt: Du nimmst einen Besen oder Staubsauger und entfernst den offensichtlichen Schmutz. Es geht darum, fair zu sein und die Wohnung so zu hinterlassen, dass sie nicht zugemüllt oder verdreckt ist. Du musst sie nicht für den Nachmieter auf Hochglanz polieren. Wenn du deine Sachen packst, den Boden saugst und grobe Kleckereien wegwischst, hast du deine Pflicht erfüllt. Das Wissen um die genaue Bedeutung hilft dir, bei der Wohnungsübergabe selbstbewusst aufzutreten und dich nicht zu unnötigen Arbeiten überreden zu lassen. So kannst du dich voll und ganz auf das konzentrieren, was wirklich zählt: den Start in deinem neuen Zuhause.
Quellen
- BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05: Was „besenrein“ konkret heißt (abgerufen am 23.09.2025)
- § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters: Rechtsrahmen der Übergabe (abgerufen am 23.09.2025)
- § 538 BGB – Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten (abgerufen am 23.09.2025)
FAQs zum Thema Was bedeutet besenrein
Was ist mit meinen selbst eingebauten Regalen oder Lampen – müssen die auch raus?
Ja, grundsätzlich musst du alles, was du selbst in die Wohnung eingebracht hast, bei deinem Auszug wieder entfernen. Das nennt man Rückbaupflicht. Dazu gehört auch, dass du die entstandenen Bohrlöcher fachgerecht verschließt. Das ist zwar eine andere Pflicht als die „besenreine“ Übergabe, fällt aber meist zusammen. Eine Ausnahme gibt es: Wenn der Vermieter oder der Nachmieter deine Einbauten übernehmen möchte, kannst du sie drinlassen. Lass dir eine solche Vereinbarung aber am besten schriftlich geben, um sicherzugehen.
Was kann passieren, wenn ich die Wohnung nicht besenrein übergebe?
Wenn du deine Pflicht zur besenreinen Übergabe nicht erfüllst, kann dein Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und dir die Kosten dafür in Rechnung stellen. In der Regel wird dieser Betrag dann von deiner Kaution abgezogen. Wichtig ist jedoch: Der Vermieter muss dir zuerst eine angemessene Frist setzen, damit du die Reinigung selbst nachholen kannst. Erst wenn du diese Frist verstreichen lässt, darf er auf deine Kosten handeln. Deshalb ist es so wichtig, den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll genau zu dokumentieren.
Zählen starke Gerüche, zum Beispiel von Rauch oder Haustieren, auch zu Verschmutzungen?
Das ist ein Grenzfall. Der Begriff „besenrein“ bezieht sich erstmal nicht auf Gerüche. Normale Wohn- oder Kochgerüche sind unproblematisch. Bei sehr intensiven Gerüchen wie starkem Zigarettenrauch, der in die Wände eingezogen ist, kann ein Vermieter aber argumentieren, dass dies über die normale Abnutzung hinausgeht. In solchen Extremfällen können auf dich Kosten für eine Spezialreinigung oder sogar eine Renovierung zukommen, falls du zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet bist. Ein gründliches Lüften vor der Übergabe ist daher immer eine gute Idee.
